宅地建物取引業において、重要事項説明書（35条書面）の作成と説明は、買主の利益を保護するための最も重要な業務の一つです。しかし、日々の業務に追われる中で「ひな形の流用」や「思い込み」による記載ミスが発生するリスクは常に潜んでいます。
今回は、自ら売主となる物件の売買において、重要事項説明書の記載内容（手付金等の保全措置の概要）に誤りがあったとして、実際に東京都から行政処分（指示処分）を受けた事例をご紹介します。この事例から、実務において徹底すべきチェック体制について解説します。
1. 行政処分実例：株式会社ティーライフのケース
まずは、実際の処分内容を確認しましょう。
- 事業者名: 株式会社ティーライフ（法人番号等の記載なし 免許証番号：東京都知事（3）第95385号）
- 本社住所: 東京都杉並区
- 処分等年月日: 2026年3月12日
- 処分等を行った者: 東京都
- 処分等の種類: 指示
- 根拠法令: 宅地建物取引業法第65条第1項第2号（業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき等）
- 違反行為の概要: 令和4年3月に、自ら売主として宅地のみの売買契約を締結した際、宅地建物取引業法第35条に定める書面（重要事項説明書）の「手付金等の保全措置の概要」欄に、本件宅地が未完成物件である旨の誤った記載をした。
事例のポイント
このケースでの焦点は、単純な「誤記」であっても、それが買主の不利益や誤解に直結する重要な項目（手付金等の保全措置）であったため、宅建業法違反として行政処分の対象となった点にあります。
2. 法令のおさらい：手付金等の保全措置と「完成・未完成」の区別
宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、一定額以上の手付金等を受領する場合、買主保護のために「手付金等の保全措置」を講じることが義務付けられています（宅建業法第41条、第41条の2）。
そして、この保全措置が必要となる「基準額」は、対象物件が「完成物件」であるか「未完成物件」であるかによって大きく異なります。
- 未完成物件の場合: 代金の 5％ を超える、または1,000万円を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要。
- 完成物件の場合: 代金の 10％ を超える、または1,000万円を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要。
このように、「完成」か「未完成」かの違いは、買主にとって「自身の支払った手付金がどの段階から法的に保全されるのか」という重大な権利に関わります。本事例のように「宅地のみ」の売買（造成工事等が完了している完成物件）であるにもかかわらず「未完成物件」と記載することは、事実と異なるだけでなく、取引の公正を害する行為とみなされます。
3. 自社で気をつけるべきこと（実務指南）
このような書類の記載ミスによる行政処分を防ぐために、自社で以下のポイントに注意し、業務フローを見直す必要があります。
① 「完成物件」と「未完成物件」の定義の再確認
「宅地のみだから当然完成物件だ」といった思い込みは禁物ですが、逆に造成工事が絡む契約などでの判断基準を社内で統一しておく必要があります。
- 対策: 契約締結時において、当該物件の工事（宅地造成や建築）が物理的に完了しているかどうかを基準とします。担当者の感覚に頼るのではなく、法令上の定義に基づくチェックリストを整備し、物件種別ごとに正確な判断ができるよう社内研修を実施しましょう。
② ひな形（テンプレート）流用時のリスク管理
重要事項説明書の作成において、過去の類似取引のデータや、システムのひな形をコピー＆ペーストして作成することは実務上よく見られます。今回の事例のような記載ミスも、こうした「流用時の修正漏れ」が原因となっているケースが非常に多いです。
- 対策: 前回の取引が「新築（未完成）」であったデータを流用して「宅地（完成）」の重説を作成するような場合、該当箇所の修正漏れが起きやすくなります。システム上で自動出力される場合でも、「手付金等の保全措置」の欄は必ず手動で該当物件と整合性が取れているか確認するルールを徹底してください。
③ 担当者と宅建士による「クロスチェック（ダブルチェック）」の徹底
書類を作成した本人は、自分の思い込みがあるためミスに気づきにくいものです。
- 対策: 重要事項説明書の作成者と、実際に記名押印し説明を行う宅建士を分ける、または作成後に別の社員が内容を監査する「クロスチェック体制」を構築してください。特に、35条書面における「権利関係」「法令上の制限」「手付金等の保全措置」「契約解除に関する事項」などの重要項目は、重点確認項目としてマーカーチェックを行うなどの工夫が有効です。
4. まとめ
重要事項説明書は、単なる手続き上の書類ではなく、不動産という高額な取引において買主の権利を守るための重要な契約書面の一部です。「単なるチェックボックスのチェックミス」「文字の消し忘れ」といったヒューマンエラーであっても、それが重要な事項であれば今回のように行政処分（指示処分）に発展する厳しい現実があります。
一件の記載ミスが企業の信用問題に関わることを全社で再認識し、システムと人の目の両方を用いた強固な書類確認体制を構築することが、安全な不動産取引と自社の身を守ることに直結します。
