【基礎講座】宅建業法

第1問（宅地の定義） 現在、建物の敷地に供されていない農地であっても、都市計画法上の用途地域内に所在する土地は、原則として宅地建物取引業法上の「宅地」に該当するか。

第2問（宅地の定義） 登記簿上の地目が「山林」や「原野」である土地は、現に建物の敷地に供されている場合であっても、宅地建物取引業法上の「宅地」には該当しないか。

第3問（宅地の定義） 都市計画法上の用途地域内に所在する土地であっても、現在、道路、公園、河川、広場、水路の用に供されている公共施設用地は、宅地建物取引業法上の「宅地」に該当するか。

第4問（取引の定義） 自ら所有するアパートやマンションを、不特定多数の者に反復継続して賃貸（貸借）する行為は、宅地建物取引業法上の「取引」に該当するか。

第5問（取引・業の定義） 自ら所有する農地を宅地に転用し、複数の区画に分割して、不特定多数の者に反復継続して売却する行為は、宅地建物取引業に該当し、免許を要するか。

第6問（取引の定義） 他人が所有する宅地について、貸借の媒介（仲介）を不特定多数の者に反復継続して行う行為は、宅地建物取引業に該当するか。

第7問（業の定義） 会社が、不特定多数の一般消費者ではなく「自社の従業員のみ」を対象として、自社所有の宅地を反復継続して売却する場合、宅地建物取引業の「業」に該当するか。

第8問（業の定義） 親族のみに限定して、利益を得る目的なく「無報酬」で宅地売買の媒介を反復継続して行う場合、宅地建物取引業の「業」に該当するか。

第9問（適用除外） 国や地方公共団体が、公有地を複数の区画に分割し、不特定多数の一般消費者に対して反復継続して売却する場合、宅地建物取引業法が適用され、免許を受ける必要があるか。

第10問（適用除外） 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が、宅地建物取引業を営もうとする場合、国土交通大臣または都道府県知事から宅地建物取引業の免許を受ける必要があるか。

第1問（免許の管轄） A県に本店、B県に支店を有する法人が、本店でのみ宅地建物取引業を営み、B県の支店では建設業のみを営む場合、国土交通大臣の免許を受けなければならないか。

第2問（案内所と事務所のちがい） 甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者が、乙県内において、分譲マンションの売買契約を締結するための「案内所（契約締結権限を有する者を置く）」を設置した場合、国土交通大臣への免許換えの手続きが必要となるか。

第3問（免許の更新期間） 宅地建物取引業の免許の有効期間は5年とされているが、免許の更新を受けようとする者は、有効期間満了の日の何日前から何日前までに、免許権者に対して更新の申請を行わなければならないか。

第4問（変更の届出・役員） 宅地建物取引業者である法人について、宅地建物取引業を専任で担当しない非常勤の取締役が新たに就任した場合であっても、免許権者に対して変更の届出を行う必要があるか。

第5問（変更の届出・期限） 宅地建物取引業者が、その事務所に置かれている「専任の宅地建物取引士」の氏名に変更があった場合、当該業者は、変更のあった日から何日以内に免許権者へ届け出なければならないか。

第6問（免許の一身専属性・個人の死亡） 個人である宅地建物取引業者Aが死亡した場合、Aの相続人であるBは、Aの受けていた免許を当然に引き継いで、引き続き宅地建物取引業を営むことができるか。

第7問（廃業等の届出・法人の合併） 宅地建物取引業者である法人Aが、宅地建物取引業者ではない法人Bに吸収合併され消滅した場合、当該合併の事実を知った日から30日以内に、誰が免許権者にその旨を届け出なければならないか。

第8問（廃業等の届出・破産手続開始の決定） 宅地建物取引業者である法人が破産手続開始の決定を受けた場合、当該法人の代表者は、その日から30日以内に免許権者にその旨を届け出なければならないか。

第9問（免許換え） 甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者が、新たに乙県内にも宅地建物取引業を営む事務所を設置して事業を拡大する場合、誰に対して、どのような免許の手続きが必要となるか。

第10問（免許換え後の有効期間） 宅地建物取引業者が都道府県知事免許から国土交通大臣免許へ「免許換え」を行った場合、新たに受けた免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の「残存期間」となるか。

第1問（破産者） 破産手続開始の決定を受けた個人Ａは、免責許可の決定が確定して復権を得た場合であっても、破産手続開始の決定を受けた日から5年を経過しなければ、宅地建物取引業の免許を受けることができないか。

第2問（執行猶予） 個人Ｂは、刑法犯により懲役1年・執行猶予3年の刑に処せられた。この場合、Ｂは執行猶予期間中であっても宅地建物取引業の免許を受けることができるか。また、執行猶予期間が満了した場合はどうか。

第3問（罰金刑と犯罪の種類） 個人Ｃは、道路交通法違反により罰金刑に処せられ、その刑の執行を終えた。Ｃは、その執行を終えた日から5年を経過していなくとも、宅地建物取引業の免許を受けることができるか。

第4問（罰金刑と犯罪の種類） 個人Ｄは、傷害罪により罰金刑に処せられ、その刑の執行を終えた。この場合、Ｄは執行を終えた日から5年を経過しなければ、宅地建物取引業の免許を受けることができないか。

第5問（未成年者と法定代理人） 宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者Ｅが免許を申請した場合において、Ｅの法定代理人である父が宅建業法違反により罰金刑に処せられ、刑の執行を終えてから3年しか経過していないとき、Ｅは免許を受けることができるか。

第6問（法人の役員） 宅地建物取引業者である法人Ｆ社は、新たに取締役としてＧを就任させた。しかし、Ｇは過去に背任罪により罰金刑に処せられ、刑の執行を終えてから4年しか経過していなかった。この場合、Ｆ社の免許はどうなるか。

第7問（政令で定める使用人） 法人Ｈ社が宅地建物取引業の免許を申請した。Ｈ社の取締役には欠格事由に該当する者はいないが、甲県支店の支店長（政令で定める使用人）が、暴力行為等処罰に関する法律違反により罰金刑に処せられ、刑の執行を終えてから2年しか経過していない。Ｈ社は免許を受けることができるか。

第8問（不正手段等による免許取消しと役員）法人Ｉ社は、不正の手段により免許を受けたとして、免許取消処分の聴聞の期日および場所が公示された。その後、Ｉ社の免許は取り消されたが、当該「公示の日」の30日前にＩ社の取締役を退任していたＪは、取消しの日から5年を経過していなくとも、個人の宅地建物取引業者として免許を受けることができるか。

第9問（処分逃れの廃業届出） 宅地建物取引業者である個人Ｋは、業務停止処分事由に該当し、情状が特に重いとして免許取消処分の聴聞の公示を受けた。しかし、Ｋは聴聞の期日前に自ら宅地建物取引業の廃止の届出（廃業届）を行った。この場合、Ｋは廃業の届出をした日から5年を経過しなければ、新たに免許を受けることができないか。

第10問（実刑判決の刑期満了）個人Ｌは、詐欺罪により懲役2年の実刑判決を受け、刑務所に服役した。Ｌは刑期を満了して出所したが、出所した日から3年が経過した時点で、宅地建物取引業の免許を受けることができるか。

第1問（事務所の定義・本店） 法人が甲県の本店では建設業のみを行い、乙県の支店で宅建業を行う場合、本店は宅建業法上の「事務所」に該当するか。

第2問（事務所の定義・仮設施設） 宅建業者が、分譲マンションの販売のために現地に設けたプレハブ張りの仮設テントであっても、継続して業務を行う場合は「事務所」に該当するか。

第3問（専任の宅建士の設置基準） 宅建業者は、事務所ごとに業務に従事する者5名につき1名以上の専任の宅地建物取引士を置かなければならないが、この人数には宅建業に直接関わらない経理担当者も含まれるか。

第4問（専任の宅建士の不足） 事務所の専任の宅建士が退職し、法定の人数（5人に1人以上）を満たさなくなった場合、宅建業者は30日以内に必要な措置を講じなければならないか。

第5問（標識の掲示義務） 宅建業者は、事務所ごとに、公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲げなければならないが、宅建業を行わない本店にも標識の掲示が必要か。

第6問（報酬額の掲示義務） 宅建業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に「報酬額の限度」を掲示しなければならないが、この義務は案内所（モデルルーム）にも適用されるか。

第7問（帳簿の備付けと保存） 宅建業者は、事務所ごとにその業務に関する帳簿を備え付けなければならないが、取引が完了した各事業年度の末日から5年間（自ら売主となる新築住宅の場合は10年間）保存しなければならないか。

第8問（従業者名簿の閲覧義務） 宅建業者は、事務所ごとに従業者名簿を備え付けなければならないが、取引の関係者から請求があった場合でも、個人情報保護を理由に名簿の閲覧を拒むことができるか。

第9問（従業者名簿の保存期間） 宅建業者は、従業者名簿を最終の記載をした日から5年間保存しなければならないか。

第10問（事務所の設置義務のまとめ） 甲県に本店、乙県に支店を置く法人が、乙県の支店のみで宅建業を営む場合、甲県の本店には専任の宅地建物取引士を設置する必要はないか。

第1問（専任の宅建士の設置要件） 宅地建物取引業者が分譲マンションのモデルルームを設置し、そこで売買契約の申込みを受ける場合、成年者である専任の宅地建物取引士を1名以上置かなければならない。

第2問（事前の届出先） 甲県知事免許を受ける宅建業者が、乙県に売買契約を締結する案内所を設置する場合、業務を開始する10日前までに、甲県知事のみにその旨を届け出ればよい。

第3問（契約業務を行わない案内所の標識） 宅建業者が建物の分譲のために案内所を設置したが、そこでは物件の案内やパンフレットの配布のみを行い、契約の締結や申込みの受付は行わない場合、標識の掲示は不要である。

第4問（報酬額の掲示義務） 宅建業者は、契約の締結や申込みの受付を行う案内所を設置した場合、公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬の額の限度を掲示しなければならない。

第5問（専任の宅建士の数の基準）宅建業者が分譲住宅の販売代理を行うため、現地に契約締結業務を行う案内所を設置した。この案内所で業務に従事する者が12名いる場合、専任の宅建士は3名以上置かなければならない。

第1問（未成年者の登録） 未成年者であっても、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有していれば、宅地建物取引士資格試験に合格した後、宅地建物取引士の登録を受けることができる。

第2問（死亡時の届出） 宅地建物取引士が死亡した場合、その相続人は、死亡の事実を知った日から30日以内に、当該宅地建物取引士が登録を受けている都道府県知事にその旨を届け出なければならない。

第3問（住所等の変更の登録） 宅地建物取引士は、住所に変更があった場合、遅滞なく、変更の登録を申請しなければならないが、同一都道府県内での転居であれば、変更の登録を申請する必要はない。

第4問（登録の移転） 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事することとなった場合、必ず乙県知事へ登録の移転の申請をしなければならない。

第5問（宅建士証の提示義務） 宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならないが、重要事項の説明を行うときは、請求がなくても必ず提示しなければならない。

第6問（宅建士の独占業務） 宅地建物取引士の独占業務である「重要事項の説明」「35条書面への記名」「37条書面への記名」は、すべて「専任の宅地建物取引士」でなければ行うことができない。

第7問（信用失墜行為の禁止） 宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用を傷つけるような行為をしてはならないが、この信用失墜行為の禁止は、宅地建物取引業の業務に直接関係のない私生活上の行為には適用されない。

第8問（登録移転後の有効期間） 登録の移転に伴い、新たな都道府県知事から宅地建物取引士証の交付を受けた場合、その新しい宅地建物取引士証の有効期間は、交付の日から新たに5年間となる。

第9問（事務禁止処分時の対応） 宅地建物取引士が、都道府県知事から事務禁止処分を受けた場合、速やかに、その宅地建物取引士証を交付を受けた都道府県知事に「返納」しなければならない。

第10問（法定講習の免除） 宅地建物取引士資格試験に合格した日から1年以内に宅地建物取引士証の交付を受けようとする者は、都道府県知事が指定する法定講習を受講する必要はない。

第1問（業務開始の要件） 宅地建物取引業者は、免許を受けた日から3ヵ月以内に営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出なければ、業務を開始することができない。

第2問（有価証券による供託） 新たに宅建業を営むため、主たる事務所と2つの従たる事務所を設置する場合、地方債証券のみで営業保証金を供託するには、額面金額で2,000万円分を供託すればよい。

第3問（還付と不足額の補填） 営業保証金が還付され、免許権者から不足額を供託すべき旨の通知を受けた業者は、その通知を受けた日から2週間以内に供託し、供託した日から2週間以内に届け出なければならない。

第4問（保管替えの要件） 宅建業者が主たる事務所を移転して最寄りの供託所が変わった場合、営業保証金を金銭と有価証券を併用して供託していても、遅滞なく、移転後の供託所へ保管替えを請求することができる。

第5問（取り戻しの公告と例外） 宅建業者が一部の支店を廃止し、営業保証金を取り戻す場合、原則として6ヵ月以上の期間を定めて公告をしなければならないが、事業を廃止した日から10年を経過している場合は公告不要である。

第1問（加入時の分担金の納付時期） 宅地建物取引業者は、保証協会に加入しようとするときは、加入した日から2週間以内に弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。

第2問（分担金の金額） 保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者は、主たる事務所につき60万円、従たる事務所につき1か所あたり30万円の割合で算定した額の弁済業務保証金分担金を納付しなければならない。

第3問（事務所を新設した場合の対応） 保証協会の社員である宅地建物取引業者は、新たに支店を設置した場合、その設置した日から2週間以内に、当該支店に係る弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。

第4問（還付の限度額） 保証協会の社員と宅建業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が納付した「弁済業務保証金分担金の額（本店のみなら60万円）」を上限として、弁済を受ける権利を有する。

第5問（還付充当金の納付期限） 弁済業務保証金の還付が行われた場合、保証協会の社員は、保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から1ヵ月以内に、その不足分を保証協会に納付しなければならない。

第1問（誇大広告等の禁止） 宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、著しく事実に相違する表示をしてはならないが、誤って表示してしまった場合など、故意がない場合は誇大広告の禁止に違反しない。

第2問（広告開始時期の制限） 未完成の建物の売買において、建築基準法に基づく建築確認を申請中である場合、「建築確認申請中」と明記すれば、その物件の販売に関する広告をすることができる。

第3問（契約締結時期の制限の例外） 【問題】宅地建物取引業者は、建築確認が必要な未完成の建物について、建築確認を受ける前であっても、当該建物の貸借の媒介に係る契約を締結することができる。

第4問（取引態様の明示） 宅地建物取引業者は、物件の広告をする際に取引態様の別（売主、媒介等）を明示していれば、当該広告を見た客から取引の注文を受けた際に、改めて取引態様を明示する必要はない。

第5問（おとり広告の禁止） 【問題】宅地建物取引業者が、実際には存在しない物件や、実在するが取引する意思のない物件を広告する行為は、いわゆる「おとり広告」として禁止されている。

第6問（手付金貸与等の禁止） 宅地建物取引業者は、顧客が手付金を持ち合わせていなかったため、契約を締結させる目的で、手付金を後払いにすることを提案し、売買契約を締結した。この行為は宅建業法に違反する。

第7問（断定的判断の提供の禁止） 宅地建物取引業者は、買主に対して「この周辺には将来必ず大型商業施設ができるため、地価が確実に上がります」と告げて売買契約の締結を勧誘してはならない。

第8問（守秘義務） 宅地建物取引業者であった者は、宅地建物取引業を廃業した後であっても、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。

第9問（従業者証明書の携帯と提示） 宅地建物取引業者の従業員は、取引の関係者から従業者証明書の提示を求められた場合、有効な宅地建物取引士証を提示すれば、従業者証明書の提示を省略することができる。

第10問（誇大広告等の違反に対する罰則） 宅地建物取引業者が誇大広告を行った場合であっても、その広告を見た客から実際に問い合わせや契約の申し込みが一切なかったときは、宅建業法違反として処罰されることはない。

第1問（売買媒介の基本計算） 宅地建物取引業者が、代金1,000万円（消費税等抜きの価格）の宅地の売買の媒介をした場合、依頼者の一方から受領できる報酬の限度額は、39万6,000円である。

第2問（居住用建物の貸借の媒介） 居住用建物の貸借の媒介において、借主から承諾を得ていれば、媒介の依頼を受けた「後」に承諾を得た場合であっても、借主から借賃の1か月分（消費税等別）の報酬を受領できる。

第3問（事業用建物の貸借の媒介） 宅地建物取引業者が、事業用店舗の貸借の媒介をする場合、貸主と借主の双方から受領する報酬の合計額は、借賃の1か月分（消費税等別）を超えてはならない。

第4問（低廉な空家等の特例：法改正対応） 宅地建物取引業者が、売主から依頼を受けて代金600万円の「低廉な空家等」の売買の媒介を行う場合、売主から最大で30万円（税抜）の報酬を受領できるが、買主からも同額の報酬を受領できる。

第5問（代理の場合の限度額） 宅地建物取引業者が、売主から宅地の売買の代理を依頼された場合、売主から受領できる報酬の額は、同一の物件の売買の媒介を依頼された場合に受領できる限度額の2倍以内である。

第6問（広告費の別途請求） 宅地建物取引業者は、依頼者の特別な依頼によらない通常の広告の費用について、国土交通大臣が定める報酬の限度額に加えて、依頼者に請求することができる。

第7問（複数業者の関与） A社が売主から売買の代理を依頼され、B社が買主から売買の媒介を依頼されて契約が成立した場合、A社とB社が受領できる報酬の合計額は、媒介の限度額の2倍を超えてはならない。

第8問（免税事業者の報酬） 消費税の免税事業者である宅地建物取引業者は、媒介報酬を受領する際、国土交通大臣が定める報酬の限度額（税抜）に、仕入れに係る消費税相当額として4％を上乗せして受領できる。

第9問（権利金がある場合の特例） 居住用建物の賃貸借の媒介において、権利金（返還されない金銭）が授受される場合、その権利金の額を売買代金とみなして報酬限度額を算定することができる。

第10問（建物の消費税の扱い） 代金が税込みで2,200万円（うち消費税200万円）の建物の売買の媒介において、報酬限度額を計算する際、税込価格の2,200万円をベースにして計算を行う。

第1問（買主が宅建業者の場合の説明） 宅地建物取引業者は、売買契約を締結するまでの間に、買主に対して重要事項の説明をしなければならないが、買主が宅地建物取引業者である場合は、重要事項の説明を省略することができる。

第2問（買主が宅建業者の場合の書面交付） 買主が宅地建物取引業者である場合、重要事項説明の「説明」は省略できるため、重要事項を記載した「書面の交付」も併せて省略することができる。

第3問（説明を行う者の制限） 重要事項の説明は、その事務所の「専任の宅地建物取引士」が行わなければならず、専任ではない宅地建物取引士が行うことは宅建業法違反となる。

第4問（ITを活用した重要事項説明） 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において重要事項説明をテレビ会議等のITを活用して行う場合、事前に買主の承諾を得ていれば、宅地建物取引士証の提示を画面越しに行うことができる。

第5問（説明を行う場所） 重要事項の説明を行う場所は、宅地建物取引業者の事務所や案内所に限定されており、買主の自宅や勤務先で行うことは禁止されている。

第6問（記載事項：違約金と解除） 重要事項説明書には、契約の解除に関する事項を記載しなければならないが、損害賠償額の予定や違約金に関する事項については、定めがある場合にのみ記載すればよい。

第7問（記載事項：インフラ整備） 宅地の売買において、飲用水、電気およびガスの供給施設の整備状況は重要事項として説明しなければならないが、建物の貸借の場合は説明を省略できる。

第8問（押印の廃止：法改正） 宅地建物取引業者は、重要事項説明書を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない。

第9問（記載事項：建物状況調査） 既存の建物の売買の媒介において、建物状況調査（インスペクション）を実施しているかどうか、およびその結果の概要は重要事項として説明しなければならない。

第10問（説明の相手方） 宅地建物取引業者が、建物の貸借の媒介を行う場合、借主に対して重要事項の説明を行えば足り、貸主に対して説明を行う必要はない。

第1問（37条書面の交付時期と交付先） 宅地建物取引業者は、売買契約が成立したときは、遅滞なく、契約の各当事者に対して、法第37条の規定に基づく書面を交付しなければならない。

第2問（37条書面の説明義務） 法第37条の規定に基づく書面を交付する際、宅地建物取引士は、当該書面の内容を各当事者に説明しなければならない。

第3問（37条書面への記名者） 宅地建物取引業者が法第37条の規定に基づく書面を作成したときは、その事務所の専任の宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。

第4問（記載事項：代金の額等） 宅地の売買契約において、代金の額、その支払の時期及び方法は、法第37条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならない。

第5問（記載事項：引渡しの時期） 建物の売買契約において、当該建物の引渡しの時期は、法第37条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならないが、建物の貸借契約においては記載を省略できる。

第6問（記載事項：移転登記の申請時期） 宅地の売買契約において、移転登記の申請の時期は、法第37条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならない。

第7問（記載事項：危険負担に関する定め） 法第37条の規定に基づく書面には、天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）に関する定めがある場合、その内容を記載しなければならない。

第8問（記載事項：代金等以外の金銭の授受） 建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的を、法第37条の規定に基づく書面に記載しなければならない。

第9問（電磁的方法による提供） 宅地建物取引業者は、法第37条の規定に基づく書面の交付に代えて、当事者の承諾の有無にかかわらず、電磁的方法により当該書面に記載すべき事項を提供することができる。

第10問（プロ間取引での省略の可否） 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、売主と買主がともに宅地建物取引業者である場合、法第37条の規定に基づく書面の交付を省略することができる。

第1問（買主の申し出による自宅や勤務先） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買において、買主の申し出により買主の自宅で売買契約を締結した場合、買主はクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。

第2問（書面告知と期間の制限） 宅建業者が自ら売主となる売買契約において、テント張りの案内所で契約を締結した場合、買主はクーリング・オフの適用がある旨を書面で告げられた日から起算して8日以内であれば、無条件で契約を解除できる。

第3問（解除の効力発生時期） クーリング・オフによる売買契約の解除は、買主が宅建業者に対して解除の意思表示を記載した書面を発信した時ではなく、その書面が宅建業者に到達した時に効力を生ずる。

第4問（引渡しと代金決済による制限） クーリング・オフの期間内であっても、買主がすでに物件の引渡しを受け、かつ、売買代金の全額を支払った場合には、もはやクーリング・オフによる契約の解除をすることはできない。

第5問（損害賠償と手付金の返還） 買主がクーリング・オフによる契約の解除をした場合、宅地建物取引業者は、契約の解除に伴う損害賠償を買主に請求することができるが、受領した手付金は全額返還しなければならない。

第1問（取得契約済みの例外） 宅地建物取引業者が自ら売主となり、非業者である買主と売買契約を締結する場合、当該業者がまだ所有権を取得していない物件であっても、すでに現在の所有者と取得する旨の契約を締結していれば、売買契約を締結できる。

第2問（停止条件付きの取得契約） 宅地建物取引業者は、現在の所有者との間で「農地法の許可が得られたら取得する」という停止条件付きの売買契約を締結している土地について、自ら売主として非業者である買主と売買契約を締結することができる。

第3問（所有権留保特約付きの取得） 宅地建物取引業者が現在の所有者と売買契約を締結したが、代金完済まで所有権を移転しない「所有権留保特約」が付いている場合、業者は代金を完済するまで、当該物件を自ら売主として売却することはできない。

第4問（媒介契約と他人物売買） 宅地建物取引業者が、A所有のマンションについてAから売却の専任媒介契約を締結している場合、当該業者は物件の売却権限を有しているため、自ら売主として買主Bと売買契約を締結することができる。

第5問（業者間取引の適用除外） 宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者Bを買主とする場合、Aが現在の所有者と取得の契約を一切締結していない全くの他人物であっても、AB間で有効に売買契約を締結することができる。

第1問（未完成物件の保全不要の要件） 宅地建物取引業者が自ら売主となる未完成物件の売買において、受領する手付金等の額が代金の5％を超えていても、1,000万円以下であれば、保全措置を講ずる必要はない。

第2問（保全措置の方法の制限） 宅地建物取引業者は、未完成物件の売買契約において手付金等の保全措置を講ずる場合、銀行等による保証契約、保険事業者との保険契約、または指定保管機関との手付金等寄託契約のいずれかの方法を選択できる。

第3問（所有権移転登記等と保全措置）宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、買主への所有権移転登記が完了した場合、業者はその後買主から受領する中間金について、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。

第4問（完成物件の保全不要の要件） 宅地建物取引業者が自ら売主として、代金3,000万円の完成物件を販売する場合、契約時に代金の10％にあたる300万円を手付金として受領するときは、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。

第5問（手付金等の範囲） 手付金等の保全措置の対象となる「手付金等」には、契約締結時に支払われる手付金だけでなく、契約締結後から物件の引渡し前に支払われる中間金も含まれる。

第1問（2割を超える手付金の効力） 宅地建物取引業者が自ら売主となり、非業者である買主と代金3,000万円の宅地の売買契約を締結する際、代金の3割にあたる900万円を手付金として受領した場合、その手付金の約定は全額が無効となる。

第2問（解約手付の性質） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、当事者間で「この手付金は違約手付であり、解約手付としての性質は持たない」とする特約を結んだ場合であっても、当該手付金は解約手付としての性質を持つ。

第3問（業者間取引の適用除外） 宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者Bを買主として代金5,000万円の建物の売買契約を締結する場合、Aは代金の2割を超える手付金を受領することはできない。

第4問（手付解除ができる期間の制限） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、「買主が手付を放棄して契約を解除できるのは、契約締結日から10日以内に限る」とする特約を定めた場合、この特約は無効である。

第5問（売主からの手付解除の方法） 売主である宅地建物取引業者が解約手付による契約の解除をする場合、買主に対して手付金の倍額を償還する旨を口頭で告げればよく、現実に金銭を提供する必要はない。 【解答】

第1問（2割を超える特約の効力） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で、損害賠償額の予定と違約金の合計額を代金の2割を超える額とする特約を定めた場合、その特約は全体が無効となる。

第2問（予定額と違約金の合算） 宅建業者が自ら売主となり、非業者である買主と代金4,000万円の宅地の売買契約を締結する際、損害賠償額の予定を400万円、違約金を500万円とする特約は有効である。

第3問（特約を定めていない場合） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、損害賠償額の予定をしていない場合、債務不履行により実際に生じた損害が代金の2割を超えていれば、その実損害額を請求できる。

第4問（実際の損害額との関係） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、代金の2割を損害賠償額の予定として定めた場合、実際の損害がこれを上回っていても超過分を別途請求することはできない。

第5問（業者間取引の適用除外） 宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者Bを買主とする売買契約では、損害賠償額の予定と違約金の合計額を代金の3割とする特約を有効に定めることができる。

第1問（引渡しから2年の特約） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う期間を「物件の引渡しの日から2年間」とする特約を定めた場合、この特約は有効である。

第2問（無効になった場合の扱い） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で、契約不適合責任について「引渡しの日から1年間」とする特約を定めた場合、その特約は無効となり、責任期間は引渡しの日から2年間となる。

第3問（買主の権利の制限） 宅建業者が自ら売主となる売買契約で、「物件に契約不適合があった場合、買主は修補の請求のみができ、契約の解除や損害賠償の請求はできない」とする特約は有効である。

第4問（買主に有利な特約） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、契約不適合責任の通知期間を「買主が不適合を知った時から2年間」とする特約は、買主に有利であるため有効である。

第5問（業者間取引の免責特約） 宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者Bを買主とする売買契約では、「Aは契約不適合責任を一切負わない」とする特約を有効に定めることができる。

第1問（催告期間の制限） 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の割賦販売契約において、買主が賦払金の支払いを遅滞した場合、業者は20日の期間を定めて書面で支払いを催告すれば、契約を解除することができる。

第2問（催告の方法） 宅地建物取引業者が自ら売主となる建物の割賦販売契約において、買主の賦払金の支払いが遅滞した場合、業者は30日以上の期間を定めていれば、口頭による催告であっても契約を解除することができる。

第3問（買主に不利な特約の禁止） 宅地建物取引業者が自ら売主となる割賦販売契約において、「賦払金の支払いを1回でも遅滞したときは、催告を要することなく直ちに契約を解除できる」旨の特約は無効である。

第4問（残額の一括支払い請求） 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の割賦販売契約において、買主が賦払金の支払いを遅滞した場合、30日以上の期間を定めて書面で催告しなければ、未払分の残額の一括支払いを請求することはできない。

第5問（業者間取引の適用除外） 宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者Bを買主とする割賦販売契約において、「Bが支払いを遅滞したときは、Aは14日の期間を定めた書面による催告で契約を解除できる」とする特約は有効である。

第1問（所有権留保の原則） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、業者は代金の10分の3を超える額の支払いを受けた後は、原則として担保の目的で物件の所有権を留保してはならない。

第2問（例外：保証人を立てない場合） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、代金の10分の3を超える支払いを受けた後であっても、買主が残代金の支払いについて保証人を立てない場合、業者は所有権を留保することができる。

第3問（例外：抵当権設定に応じない場合） 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で、買主が残代金を担保するための抵当権設定登記に応じない場合でも、代金の10分の3を超える支払いを受けた後は、業者は所有権を留保することはできない。

第4問（受領額が10分の3以下の場合） 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、受領した代金が10分の3以下であっても、買主から所有権移転登記の請求があれば、業者はこれに応じなければならない。

第5問（業者間取引の適用除外） 宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者Bを買主とする売買契約においては、代金の全額を受領するまでAに所有権を留保する旨の特約を有効に定めることができる。

第1問（指示処分の対象） 宅地建物取引業者が従業者名簿を正しく備え付けていなかった場合、国土交通大臣又は都道府県知事は、その業者に対して指示処分をすることができる。

第2問（業務停止処分の期間） 都道府県知事は、免許を受けた宅地建物取引業者に対して業務停止処分をする場合、その期間は最大で2年以内とされている。

第3問（免許取消処分の裁量） 宅地建物取引業者が不正の手段により免許を受けたことが判明した場合、免許権者は情状により免許の取消しを免除することができる。

第4問（監督処分の公告） 国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して指示処分をした場合、その旨を宅建業者名簿に登載するとともに、必ず公告しなければならない。

第5問（宅建士への監督処分） 都道府県知事は、宅地建物取引士が他人に自己の名義を貸与し、その他人がその名義を用いて業務を行った場合、当該宅建士の登録を取り消さなければならない。

第6問（宅建士の事務禁止処分） 宅地建物取引士が事務禁止処分を受けた場合、その期間中であっても、重要事項説明書の作成や記名を行うことはできるが、重要事項の説明を行うことはできない。

第7問（罰則：無免許営業） 免許を受けずに宅地建物取引業を営んだ者（無免許営業）は、3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処され、又はこれらを併科される。

第8問（罰則：重要事項説明義務違反） 宅地建物取引業者が法第35条に基づく重要事項の説明を怠った場合、当該業者には直ちに1年以下の懲役又は100万円以下の罰金が科される。

第9問（聴聞の期日における不出頭） 免許取消処分等を行うための聴聞の期日において、当該宅地建物取引業者が正当な理由なく出頭しなかった場合、行政庁は聴聞を行わずに処分をすることができる。

第10問（監督処分を行う行政庁） 国土交通大臣免許を受けた宅建業者がA県内で業務違反をした場合、A県知事は当該業者に対して指示処分や業務停止処分を行うことができるが、免許取消処分はできない。

第1問（業者間取引の適用除外） 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者Bに対し新築住宅を販売する場合、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託や保険契約の締結を行う必要はない。

第2問（基準日の届出） 宅地建物取引業者は、毎年3月31日の基準日ごとに、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託等に関する状況について、基準日から3週間以内に免許権者に届け出なければならない。

第3問（届出を怠った場合の制限） 宅地建物取引業者が基準日に係る資力確保措置の状況について免許権者への届出を行わなかった場合、その日以降、新たにすべての建物の売買契約を締結することができなくなる。

第4問（供託所等に関する説明義務） 宅地建物取引業者は、保証金を供託して新築住宅を販売する場合、買主に対して、売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等を記載した書面を交付して説明しなければならない。

第5問（新築住宅の定義） 住宅瑕疵担保履行法の対象となる「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことがなく、かつ、建設工事の完了の日から2年を経過していないものをいう。